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Le point sur les prêts in-fine


“In-fine” en latin veut dire “à la fin”. Vous l’aurez compris, lorsque vous souscrivez à un prêt ou un crédit in fine, il s’agit de rembourser le capital emprunté à la fin de l’opération.
Généralement, la durée d’une telle opération est comprise entre 3 et 15 ans. Pour ces types de crédits, le montant minimal emprunté doit être de 21 500€ et il n’existe pas de montant maximum.

Le taux du crédit in-fine est obligatoirement un taux fixe. Il n’existe pas d’offre de crédit in-fine à taux variable.

Ce type d’offre s’adresse plus particulièrement aux investisseurs locatifs (aussi bien dans le neuf que dans l’ancien) et permet une optimisation fiscale importante même si au final, le montant total des interêts payés est beaucoup plus important que celui payé dans le cade d’un crédit amortissable classique.

Le prêt in-fine est aussi utilisé pour financer l'apport que constitue la vente d'un premier bien (en attendant que la vente soit réalisée). On parlera alors de “prêt relais” (“crédit-pont” en Belgique).

Le principe

Pendant toute la durée du crédit, il s’agira de rembourser les interêts. Ces intérêts sont calculés sur la base du capital restant dû (celui-ci reste constant jusqu’à la fin de l’opération de crédit). Les mensualités sont donc constantes. Le montant de ces mensualités est généralement moins élevé que celui des mensualités d’un crédit amortissable car il ne comprend pas la partie relative à l’amortissement du crédit.

Il s’agira donc de se constituer une épargne qui servira à rembourser le capital emprunté à la fin de l’opération. Cette épargne, généralement une assurance vie (votre banque déterminera le support adéquat) sera nantie, c’est à dire qu’elle sera affectée à la garantie du prêt et que vous ne pourrez pas en disposer librement. On dira alors que le prêt in-fine est adossé au contrat d’assurance-vie.

Optimiser sa fiscalité

Payer beaucoup d’intérêts peut représenter un certain avantage fiscal. Généralement, ce type de montage cible pour les personnes fortement imposées car il permet de créer un déficit foncier. Déficit directement imputable sur les revenus!

Les risques

Le principal risque concerne le rendement du placement de l’épargne sur lequel est adossé le montage. Si le rendement n’est pas suffisant (son rendement peut varier en fonction de la conjoncture économique), le remboursement du capital ne sera peut-être pas possible. Généralement le rendement de l’épargne placé dans ce type de montage varie entre 4 et 7% pour les meilleurs produits (Les meilleurs produits sont aussi les plus risqués).

En cas de crise immobilière et de chute des prix dans l’immobilier, l’acquéreur peut devoir revendre son bien à pertes à la fin du montage… C’est un risque non négligeable que malheureusement beaucoup de personnes ignorent.

Sécuriser son montage

Pour sécuriser l’opération, il vous faudra souscrire à des garanties obligatoires comme l’assurance invalidité-décès. Cette assurance couvre non seulement les mensualités mais aussi le capital!

Un exemple:

Capital emprunté: 250 000€
Durée de l’opération: 25 ans (300 mois)

PrêtAmortissableIn-Fine
Votre mensualité :1 370€883€
(dont assurance : 50,00)€(dont assurance : 50,00)€
TEG4,37%4,25%
Coût total161 178€
(dont assurance : 15 000,00)€
(dont interets : 145 877,63)€
(dont frais dossier : 300,00)€
265 300€
(dont assurance : 15 000,00)€
(dont interets : 250 000,00)€
(dont frais dossier : 300,00)€

Le montant total des intérêts payés dans l’offre in-fine est supérieur de 104 122,37€. Ces intérêts suppémentaires pourront être déduit du revenu de l’emprunteur (déficit foncier).


up (3) down (0)Posté le 26/01/14 à 5:52

 
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